11月2日，昆明市宣布廢止2017年、2018年出台的相關房地產政策，意味著又一特大城市取消商品房限售限購政策。今年9月以來，國內已有10多個超大、特大城市調整優化商品房限購。

　　限購“鬆綁”，疊加下半年推出的“認房不認貸”、二套房首付比例下調等樓市新政，對房地產市場會產生什麼影響？本報記者進行了採訪。

　　

　　多個二線城市全域放開限購

　　在限購政策下，居民買房除了要看自己的財力水平，還要看是否具備購房資格。8月25日，浙江嘉興發布21條房地產新政，明確自措施發布之日起，不再限制居民家庭購房套數，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉讓。這一做法引起市場廣泛關注。此后，國內多個大中城市陸續出台相關政策，對原先執行的房屋限購政策進行優化調整。

　　有的城市明確取消住房限購政策。比如，湖北武漢取消二環線以內住房限購政策，江蘇無錫提出在全市域取消限購政策。

　　多數熱點城市對住房限購政策進行了優化。比如，四川成都出台《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區繼續實施住房限購，統一為一個限購區域。其他區域不再審核購房資格。杭州市發布通知，明確杭州市住房限購范圍由此前的上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、余杭區、臨平區、錢塘區、富陽區縮減為上城區、拱墅區、西湖區和濱江區。

　　據中指研究院監測，9月以來各地放鬆限購政策主要涉及全面放開限購、縮小限購區域、針對特定面積段取消限購、針對人才或多孩家庭優化限購等方面。分城市線看，目前國內已有包括南京、蘇州、青島等在內的二線及新一線城市宣布取消限購政策。在北上廣深這些一線城市特定區域，現有限購政策也作出了一定調整。比如上海市金山區明確，在濱海城區、高新社區及亭楓社區3個重點區域實施重點轉型區域人才購房政策。廣州提出調整住房限購政策實施區域范圍，非戶籍人口首套房購置的納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白雲區部分地區的限購。

　　“近期各地放鬆或取消住房限購政策，是房地產調控的手段之一。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池說，“房地產調控就是要根據不同時期的房地產供求關系，出台相應政策措施，起到平衡供求關系、促進房地產市場穩定健康發展的作用。在樓市走熱、房價高企階段，限購政策的出台在一定程度上抑制了投資需求﹔在樓市遇冷時，取消或放鬆限購有利於促進剛需和改善性需求釋放，進而起到提振樓市的作用。當前，房地產市場供求關系發生重大變化，部分地區房地產市場供大於求，需要進一步釋放需求端潛力。各地因城施策調整限購政策，正是響應樓市最新變化的舉措，旨在提振市場信心，促進樓市回暖。”

　　部分城市出現樓市回暖跡象

　　多數城市限購政策調整已一月有余，房地產市場反應如何？

　　“9月7日南京宣布放鬆限購政策后，來咨詢二手房的客戶量明顯增長。有的客戶‘賣舊換新’，能享受一定比例的購房補貼。9月中旬以來，我帶看的客戶中就有幾組已經成交了。”江蘇南京一名房產中介告訴記者。

　　據南京市住房保障和房產局副局長蔣海琴介紹，南京出台多項樓市政策，旨在滿足不同人群在不同階段的購房需求。從數據看，南京全市商品房的日均交易量、二手房新增客戶量及帶看量均出現增長，市場活躍度有所提升。

　　在放鬆住房限購政策的廣州，樓市也出現了一些回暖跡象。據廣州中原研究發展部統計，10月份，廣州新房網簽6521宗，環比上升43%，同比增長23%，創下近5個月新高。二手房交易方面，廣州市房地產中介協會發布的數據顯示，10月份，廣州的二手住宅網簽達9361宗，環比、同比分別增長約9.6%、41.3%。

　　部分城市調整限購政策正逢房地產“金九銀十”傳統旺季，市場反應較為明顯。湖南中原研究院統計數據顯示，今年國慶期間長沙內五區商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬平方米，同比分別上漲22%、23%。

　　除了限購“鬆綁”，近期部分城市還推出了多項樓市配套政策，為剛需和改善性需求住房群體減輕購房負擔。

　　比如，河南鄭州提出下調住房貸款首付款比例，明確對於貸款購買商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低於30%。浙江寧波提出調整住房限售政策，優化個人住房貸款套數認定標准，調整優化差別化住房信貸政策並調整住房公積金貸款首付比例等。海南省住房公積金管理局發布通知，明確繳存職工家庭貸款購買新建自住住房，屬首套住房公積金貸款的，最低首付比例由30%調整為25%。

　　多項樓市新政疊加，促進樓市初現向好發展勢頭。國家統計局副局長盛來運表示，從房地產投資情況看，9月份房地產投資數據環比有所改善，房地產新開工面積降幅也有所收窄。從9月份70個大中城市商品住宅交易情況看，新房和二手房合計網簽數據在9月份當月轉正，環比增長2.8%，這是自4月份以來連續5個月下降后首次轉正。“從這些指標數據看，我們認為房地產的優化政策作用在持續釋放，有一定積極效應。”盛來運說。

　　樓市仍存在政策優化空間

　　業內人士認為，近期多地推出多項房地產市場新政，短期內對改善住房銷售起到了積極作用，也在一定程度上提振了市場信心。

　　中指研究院發布的《9月居民置業意願調研報告》顯示，9月全國各地開始集中出台放鬆政策，增加居民購房需求、降低居民購房成本、改善未來市場預期，帶動置業意願提升。不過，該報告同時指出，9月居民置業意願呈現先升后降的趨勢，認房不認貸、降低首付比例、高能級城市限購放鬆等重磅政策出台后，帶動居民置業意願呈現脈沖式提升，月初置業意願達到39%，隨后居民置業意願呈現快速回落，降至24%。

　　趙秀池分析，取消或放鬆限購等樓市政策有利於改善居民預期和購房意願，但這種意願是否會轉為購房行為，仍取決於家庭購房能力、收入水平和當地房價走勢。

　　“要持續提振市場信心並促其轉化為購房行為，還需繼續調整過時的限購限貸限價限售等政策，疊加其他樓市利好政策，降低購房者的購房成本。”趙秀池說，“目前還未對限購政策作出調整的城市或區域，流入人口仍然較多，仍存在較多剛需和改善性住房需求。保持現有的限購政策，能避免這些城市對中小城市形成虹吸效應。而在部分房地產市場明顯供過於求的城市，可以適當取消或放鬆限購政策，以刺激住房需求。”

　　在易居研究院研究總監嚴躍進看來，目前部分一線城市的住房限購政策仍有優化改善的空間。“上海金山區、廣州等地依據自身人口發展趨勢等因素，推出了具有針對性的購房政策，對提振樓市預期起到一定作用，但部分城市的中心城區仍在執行限購政策，不便於二手房市場買賣換新，在一定程度上影響了樓市活躍度。接下來，一線城市可以針對郊區、新城區等地房源，進一步放鬆限購限售等政策，推進一線城市偏遠區域樓市交易，尤其是提升二手房市場活躍度，以滿足市民住房需求，促進樓市健康平穩發展。”

　　住房和城鄉建設部部長倪虹表示，今年房地產市場，總的看是“前高、中低、后穩”，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極效果。“針對房地產市場形勢，國家作出了一系列重要部署，包括構建房地產發展新模式，實施保障性住房等‘三大工程’，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求等。我們將會同有關部門，指導地方認認真真落實好這些重大部署，努力滿足人民群眾的住房需求，促進房地產市場平穩健康和高質量發展。”倪虹說。

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